Ulaganje u nepokretnosti- poreski aspekti

26/07/2018

U poslednjih nekoliko godina, ulaganje u nepokretnosti postaje veoma popularno. Da biste ostvarivali profit u dužem vremenskom periodu treba da posvetite pažnju pronalaženju najpovoljnijeg načina za kupovinu nepokretnosti i upravljanje tom investicijom.

Kupovina udela ili imovine

Pre svega, postoji velika razlika između kupovine udela i kupovine imovine, gde u svakom posebnom slučaju postoji niz činjenica koje bi trebalo razmotriti u cilju donošenja kupovne odluke.

U slučaju kupovine imovine, postoji nekoliko opštih pravila koja investitori treba da uzmu u obzir prilikom investiranja u nepokretnosti u Republici Srbiji:

PDV se plaća za sledeći prenos prava raspolaganja na nepokretnostima:

  1. Prvi prenos prava svojine na nepokretnosti i
  2. Ostali (drugi i svaki sledeći) prenosi prava svojine ukoliko su ispunjeni sledeći uslovi :
  • Kupac i prodavac su registrovani kao PDV obveznici u trenutku nastanka transakcije;
  • Ugovorom o prodaji nepokretnosti ugovorne strane su definisale da se PDV obračunava i
  • Kupac ima pravo da u potpunosti odbije PDV po ovom osnovu.

Samo ako su sva tri uslova kumulativno ispunjena, PDV se obračunava prilikom prodaje nepokretnosti, u suportnom, transakcija je predmet oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%.

Zakonski obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac nepokretnosti. Međutim u praksi, najčešće ugovorom, ugovorne strane predviđaju obavezu da kupac plati porez na prenos apsolutnih prava. Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena ukoliko nije niža od tržišne cene nepokretnosti u trenutku kupovine. Da li je nekretnina prodata ispod tržišne vrednosti ili ne, utvrđuju poreski organi svojom procenom.

Porez na kapitalnu dobit

Prenos prava na nepokretnostima uobičajeno podleže plaćanju poreza na kapitalne dobitke po stopi od 15%, kako za pravna tako i za fizička lica, tako da i ovaj aspekt treba biti razmotren od strane vlasnika imovine.

Finansiranje investicije, transferne cene i porez po odbitku

Iako postoji mnogo načina finansiranja kupovine nepokretnosti u Republici Srbiji, upotreba međukompanijskog zajma predstavlja jedan od najčešće korišćenih načina finansiranja. Najčešće nerezidentno matično društvo pozajmljuje novac svom zavisnom društvu na teritoriji Republike Srbije, koji periodično otplaćuje glavnicu i pripadajuću kamatu svojoj nerezidentoj matičnoj kompaniji.

U slučaju međukompanijskog zajma, rezidentno zavisno društvo vrši korekciju kamate i pripadajućih troškova zajma na dva nivoa: prva korekcija se vrši na osnovu pravila o sprečavanju utanjene kapitalizacije (utanjena kapitalizacija postoji ukoliko odnos duga i sopstvenog kapitala prevazilazi iznos od 4:1) a drugi nivo korekcije je test transfernih cena.

U slučaju testa transfernih cena, iznos kamatne stope po osnovu zajma od povezanog lica se poredi sa kamatnom stopom koja je propisana od strane Ministarstva finansija koja je u skladu sa principom “van dohvata ruke”. Međutim, poreski obveznik može da se opredeli da primenjuje opšta pravila za određivanje cene „van dohvata ruke“, koja podrazumeva sprovođenje analize uporedivosti korišćenjem odgovarajuće baze podataka.

Kamata je predmet oporezivanja po standardnim poreskim stopama sa aspekta primaoca zajma i uglavnom se priznaje kao rashod kod platioca. Prilikom plaćanja kamate u korist nerezidentnog pravnog lica, obračunava se i plaća porez na dobit po odbitku po stopi od 20% (ili 25% ukoliko je nerezidentno pravno lice iz jurisdikcije sa preferencijalnim poreskim sistemom), osim ukoliko međunarodnim ugovorom o izbegavanju dvostrukog oporezivanja nije drugačije određeno.

Od izuzetnog značaja je dobijanje poreskog saveta pre preuzimanja bilo kakvih aktivnosti i svakako pre nego što se izvrši bilo kakva novčana transakcija.

Ukoliko imate bilo kakve nedoumice ili pitanja u vezi sa gorepomenutim tekstom i ukoliko želite da komunicirate sa članovima našeg poreskog tima, možete da nas kontaktirate putem e-mail adrese office@tpa-group.rs ili putem telefona +381 11 655 88 00.

Kontakt